În fine, în contextul actual al pieței imobiliare din România, a fost în cele din urmă înaintată propunerea legislativă, atât de necesară, în domeniul Promisiunilor bilaterale de vânzare.
Au înregistrat-o în cea mai mare viteză la Senatul României, sub numărul B1/2025, intitulată “Propunere legislativă privind responsabilitatea contractuală și răspunderea financiară în ante-contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu dezvoltatori imobiliari”.
Aici, în legătură cu titlul proiectului, o să se cam supere reputații profesori de drept, mai ales cei care au redactat Codul Civil, pentru că în acest cod modern se utilizează cam peste tot denumirea de promisiune de vânzare. Dar să trecem la imaginea de ansamblu.
Piața imobiliară românească a cunoscut o creștere semnificativă în ultimii ani, însă această expansiune a fost însoțită de numeroase situații (unele chiar ordinare) în care cumpărătorii au fost prejudiciați în urma încheierii de ante-contracte cu dezvoltatori imobiliari. Lipsa unei reglementări clare privind responsabilitatea contractuală și răspunderea financiară în aceste ante-contracte a condus la incertitudini juridice și la practici comerciale inechitabile, abuzive.
Inițiativa legislativă are ca scop principal stabilirea unui cadru juridic presupus a fi clar și echitabil, care să reglementeze relațiile contractuale dintre dezvoltatorii imobiliari și cumpărători în faza pre-contractuală. Printre obiectivele specifice se numără:
• Definirea clară a obligațiilor părților: Stabilirea explicită a responsabilităților atât pentru dezvoltatori, cât și pentru cumpărători, pentru a preveni interpretările ambigue și litigiile ulterioare.
• Stabilirea unor mecanisme de protecție financiară pentru cumpărători: Introducerea unor garanții financiare sau mecanisme de asigurare care să protejeze sumele avansate de cumpărători în cazul în care dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile contractuale.
• Transparență în comunicarea informațiilor: Obligarea dezvoltatorilor de a furniza informații complete și corecte despre stadiul proiectului, termenele de finalizare și eventualele riscuri asociate.
Această propunere legislativă reprezintă un pas sfios către consolidarea încrederii în piața imobiliară și protejarea drepturilor consumatorilor. Prin clarificarea cât de cât a obligațiilor contractuale și introducerea unor mecanisme minimale de protecție financiară, se urmărește reducerea riscurilor pentru cumpărători și crearea unui mediu de afaceri mai predictibil.
Propunerea legislativă aflată în dezbatere la Senatul României prevede limitarea avansului la promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare, încheiate cu dezvoltatori imobiliari, la un maxim de 15% din valoarea imobilului. Comparativ cu reglementările din alte țări europene, această limită este relativ ridicată și menține cumva poziția de forță a nababului imobiliar.
De exemplu, în Franța, legislația permite dezvoltatorilor să solicite un avans de maximum 5% din prețul total al imobilului în faza de proiect. Această măsură are rolul de a proteja cumpărătorii împotriva riscurilor asociate cu proiectele imobiliare nefinalizate.
În Germania, deși nu există o limită fixă impusă prin lege pentru avansul în ante-contracte, practica obișnuită implică plăți eșalonate corelate cu stadiul construcției. Astfel, plățile sunt efectuate pe măsură ce proiectul avansează, reducând riscul pentru cumpărători.
Este esențial ca legislația nou apărută să fie suficient de detaliată pentru a acoperi diversele scenarii care pot apărea în practică, mai ales că, între timp, dezvoltatorii s-au versat în a-și abuza clienții.
În România, propunerea de limitare cumva a avansului la 15%, este mai permisivă decât modelul francez, dar mai restrictivă decât situația actuală, unde avansurile pot ajunge și la 50% sau mai mult.
Este important de menționat că, pe lângă limitarea avansului, propunerea legislativă include și alte măsuri de protecție pentru cumpărători, precum obligativitatea ca sumele plătite cu titlu de avans să fie depuse într-un cont special dedicat proiectului respectiv și utilizate exclusiv pentru dezvoltarea acestuia dar și notarea promisiunii în Carte Funciară!
În concluzie, deși inițiativa legislativă reprezintă un pas în direcția corectă, rămâne de văzut dacă prevederile sale vor reuși să ofere o protecție reală cumpărătorilor sau dacă vor fi doar o ajustare cosmetică a dezechilibrului existent între dezvoltatori și consumatori.
Limitarea avansului la 15% și obligativitatea notării promisiunii în Cartea Funciară sunt măsuri utile, dar insuficiente în absența unor mecanisme eficiente de supraveghere și sancționare a abuzurilor din piața imobiliară. Rămâne responsabilitatea legiuitorilor să asigure că această reglementare nu devine doar un compromis între interesele meschine ale dezvoltatorilor și drepturile consumatorilor, ci un cadru legislativ care să restabilească echilibrul și încrederea în sectorul imobiliar.